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2度目の住宅ローン借換を検討したが・・・
現在、借換先の銀行の変動金利よりも下回るので、事尚更借換に及び腰となる。
以前から、銀行の変動金利が0.6%台であることに、今支払っている金利差と1%以上あるので、借換を検討しようと重い腰が上がりました。




まずは現状把握。
2箇所から借入をしていまして、1つは完遂まで全期間固定の1.95%であと11年。
もう一つは、5年ごと改訂の0.81%で、あと16年です。
毎月の支払は、81,861円。ボーナス月は、105,743円です。

これを、一つの借入にして10年に短縮するとどうなるのかシミュレーションしてみました。
A銀行の変動金利を利用する事にします。⇒0.625%でしたので。。。

現在借りているそれぞれの残高は
B銀行 約630万円(1.95%)
C銀行 約715万円(0.81%)うち約230万円がボーナス

これをA銀行に借換のシミュレーションを行ってみると、

B銀行の残り11年で
月々支払が52,225 → 48,615円に(▲3,610円)
総支払額が6,893,700 → 6,417,180円で▲476,520円軽減!

C銀行の残り16年で
月々支払が27,163 → 26,770円に(▲393円)
ボーナス払いが75,443 → 74,325円に(▲1,118円)
総支払額が7,629,472 → 7,518,240円で▲111,232円軽減!


これに司法書士の報酬や登録免許税を払ったりすると、月々の支払がちょびっと減るだけで、あまりお得感が出ない。
そこで、B銀行とC銀行を合算して、ボーナスなし11年でシミュレーションを行ってみた。

月々支払が81,861 → 105,149円に(23,288円)
ボーナス払いが75,443 → 0円に(▲75,443円)
総支払額が14,523,172 → 13,879,668円で▲643,504円軽減!

期間も短くなって、ボーナス払いがなくなる。
その代わり、毎月の支払が大幅にUPするのがネックになる。
ボーナス払いが消えても、年間の支払額は以前よりも多くなる。
これはちょっと厳しい。。。

そこで、月々支払を抑えるためにボーナス払いを100万円に設定して、11年にシミュレーションを行ってみた。
月々支払が81,861 → 97,308円に(15,447円)
ボーナス払いが75,443 → 47,105円に(▲28,338円)
総支払額が14,523,172 → 13,880,966円で▲642,206円軽減!
このあたりが現実解か。残り16年のうち5年短縮できるから、もっと安く済ませられるんだけど、今の生活がカツカツなので、これ以上の支払額増は避けたいところ。


ただ、この金利は変動金利なので、国債などの債権が下がる(金利が上がる)と、当然ローン金利も上がる。
ここ長らく低金利状態が続いているけど、この先10年で金利が維持されるのか不透明なんだよなあ。


しかも、C銀行は5年ごとに改訂しており、今年がその切替時期。
現在、借換先の銀行の変動金利よりも下回るので、事尚更借換に及び腰となる。


ふと、B銀行の全期間固定金利を見ると、当時借りた金利よりも1%安くなっているので借り換えした方が良いか?
とも考えたがシミュレーションをしたところ、元金が少ないからか諸費用を払ってもメリットなし。
と言う事で、検討したけども現状維持という結論になったお話しでした。
繰上返済をすることが一番ベターなのかも知れませんね。

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#低金利
#変動金利 記事を評価してください(★1つ=悪い、★5つ=良い)
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Posted by いぐぅ 06:00 | マネー | comments (0) | trackback (0)
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